Unità immobiliari autonome e con accesso indipendente e il Superbonus

20.10.2020 - Tempo di lettura: 2'

Una fra le questioni maggiormente controverse in questi primi mesi di applicazione del Superbonus è stata senza dubbio quella dell’individuazione delle unità immobiliari funzionalmente indipendenti site all’interno di edifici plurifamiliari.

Nell’ambito degli interventi di efficientamento energetico, infatti, oltre ai condomini e agli edifici unifamiliari, risultano agevolabili le “unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno”.Il concetto di unità immobiliari funzionalmente indipendenti site all’interno di edifici plurifamiliari è stato introdotto per consentire la realizzazione degli interventi trainanti da chi possiede una villetta a schiera o un appartamento con ingresso autonomo in una palazzina, senza essere vincolato alle decisioni degli altri proprietari.

Per inquadrare questa tipologia di unità immobiliari è necessario proporre una esaustiva definizione di unità funzionalmente indipendente sita all’interno di edifici plurifamiliari, così come quello di accesso autonomo dall’esterno.

Unità immobiliari funzionalmente indipendenti: definizione

Qual è la definizione di unità immobiliare «funzionalmente indipendente»? È molto importante comprenderlo per approfondire la relazione tra unità immobiliare funzionalmente indipendente e superbonus.

Il Decreto Requisiti, così come l’Agenzia delle Entrate nella circolare 24/E/2020, indicano che l’indipendenza funzionale sussiste nel momento in cui l’unità è dotata di installazioni o manufatti di qualunque genere, quali impianti per acqua, gas, energia elettrica, riscaldamento, di proprietà esclusiva.

Quindi, ad esempio, non è funzionalmente indipendente un appartamento dotato di impianto centralizzato condominiale per il riscaldamento e/o l’acqua calda o il gas cottura.

Ci possono essere dei dubbi in relazione ad impianti comuni, ma, per così dire, non aventi “funzione” energetica (ad esempio le fosse biologiche di scarico delle acque reflue, che in molti edifici plurifamiliari sono in comune, così come il montante degli scarichi o l’antenna televisiva).

Sulla base della previsione letterale della norma, questi impianti in comune priverebbero l’unità immobiliare della sua indipendenza, ma va detto che, non avendo essi valenza da un punto di vista energetico, sarebbe logico non venissero presi in considerazione: questo aspetto meriterebbe evidentemente un chiarimento da parte dell’Agenzia.

Unità familiare con accesso autonomo dall’esterno

Nella definizione del rapporto tra funzionalmente indipendente e superbonus l’altra condizione richiesta è che l’unità immobiliare disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno.

Questo si verifica, stabilisce sempre il Decreto Requisiti, quando l’unità immobiliare dispone di un accesso indipendente non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o giardino di proprietà esclusiva.

Sulla base di questa definizione, naturalmente, se l’accesso è un accesso diretto sulla strada dubbi non ce ne possono essere.

Ma ci sono situazioni decisamente più problematiche: di alcune fattispecie si sono occupate due interrogazioni parlamentari del 30 settembre.

L’INTERROGAZIONE PARLAMENTARE N. 5-04686

Una prima interrogazione parlamentare, la n. 5-04686, ha analizzato due fattispecie:

l’accesso da una strada privata o in multiproprietà
ovvero da terreni di utilizzo comune, ma non esclusivo.

Per quanto riguarda l’accesso da strada, nella risposta viene precisato che né la norma, né la circolare 24/E prevedono limitazioni in ordine alla proprietà pubblica o privata della stessa: pertanto, in linea di principio, può ritenersi autonomo anche l’accesso da una strada privata e/o in multiproprietà.

Si può considerare autonomo allo stesso modo l’accesso da terreni di utilizzo comune, ma non esclusivo, come ad esempio i pascoli, non essendo rilevante che il terreno sia di proprietà esclusiva del possessore dell’unità immobiliare.

Va evidenziato come l’indicazione data nella riposta all’interrogazione parlamentare non sia in linea rispetto alla definizione contenuta nell’ambito del Decreto Requisiti, precedentemente richiamata, che fa riferimento alla circostanza che il cancello o portone d’ingresso autonomo dell’unità immobiliare debba consentire l’accesso dalla strada oppure da cortile o giardino di proprietà esclusiva.

L’INTERROGAZIONE PARLAMENTARE N. 5-04688

Nella risposta alla seconda interrogazione parlamentare, la n. 5-04688, si è affermato che si può considerare autonomo anche l’accesso indipendente non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d’ingresso, che consenta l’accesso da aree (quali strada, cortile o giardino) comuni e condivise con altri edifici unifamiliari, non essendo rilevante che l’accesso avvenga attraverso un’area di proprietà esclusiva del possessore dell’unità immobiliare oggetto degli interventi agevolabili.

Anche in questo caso l’indicazione non appare coerente con la definizione contenuta nel Decreto Requisiti.

Superbonus e indipendenza funzionale con accesso autonomo dall’esterno”: la modifica contenuta nella legge di conversione del decreto agosto

La problematica dell’individuazione delle unità immobiliari con accesso autonomo dall’esterno è stata risolta con la legge di conversione del Decreto Agosto, che ha introdotto nell’articolo 119 del Decreto Rilancio un nuovo comma 1-bis che indica come per accesso autonomo dall’esterno “si intende un accesso indipendente, non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o da giardino anche di proprietà non esclusiva”.

Ciò comporta quindi che, con la modifica della norma, si potranno ritenere edifici unifamiliari tutti quegli edifici funzionalmente indipendenti che hanno un accesso autonomo, anche se da aree comuni esterne.

Questo è, per fare un esempio, il caso dell’unità immobiliare che ha un ingresso indipendente che si affaccia su un cortile giardino di proprietà esclusiva, che però non consenta l’accesso alla strada direttamente, ma attraverso un’ulteriore area di proprietà comune con altre unità immobiliari.

L’intervento del legislatore appare sicuramente apprezzabile, sia dal punto di vista della chiarificazione di una questione controversa e suscettibile di differenti interpretazioni, che da quello dell’equità del provvedimento agevolativo, che rischiava di discriminare molti contribuenti in modo del tutto ingiustificato.

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