Facility management e BIM

Prevedere e controllare i costi di un progetto in edilizia è diventato fondamentale, sia che venga considerato un progetto completo di una Stazione appaltante, partendo quindi, dalla programmazione triennale e terminando con una proiezione su tutta la vita dell’opera (Life Cycle Costing), sia quella di un progetto tecnico(strutturale, architettonico, impiantistico) che un soggetto economico è “costretto” ad affrontare, ad oggi, tra mille difficoltà.

È chiaro che un controllo preciso di tutti i costi di un progetto, soprattutto per gli impiantisti, sia più agevole con il supporto di un software gestione manutenzione, come Gestione Manutenzione Impianti di TeamSystem, una soluzione grado di condensare in un’unica piattaforma tutti i dati e le informazioni necessarie alle attività di cantiere.

Building Information Modelling (BIM) è un modo di progettare, costruire e mantenere un edificio utilizzando un unico modello di computer coerente, invece di un insieme frammentato di strumenti e processi.Quando gli oggetti BIM, specificati del produttore, vengono utilizzati in un modello i vantaggi sono multipli, non solo durante la pianificazione e la costruzione, ma anche attraverso l’intero ciclo di vita di un progetto.

BIM non significa solo trasformare il nostro modo di progettare e costruire, ma anche il metodo attraverso cui un edificio può essere mantenuto una volta che è finito. I vantaggi nella fase operativa di un edificio stanno rapidamente diventando sempre più rilevanti in quanto i proprietari sono costantemente alla ricerca di nuovi modi per ridurre i costi e migliorare la gestione della struttura. Ci sono diversi contesti in cui il BIM si è rivelato una risorsa inestimabile per i gestori di strutture. Il Life cycle BIM rende le informazioni edilizie importanti accessibili a tutte le parti interessate, riducendo così significativamente il tempo e i costi.

Prima di affrontare il tema sui vantaggi che possiamo trarre nella gestione BIM di un edificio dobbiamo fare chiarezza su alcuni termini come “Real Estate Advisory “; oppure di “Property Manager”,“Building Manager”; “Advisory”, “Valutation”, “Strategy”, “Asset Management”,“Facility”; “Sizing”; “Fondi Immobiliari”; “SGR-Due Diligence”. Tutte queste parole derivano dal mondo anglosassone e sono entrate prepotentemente in Italia nei primi anni novanta con l’inizio delle prime operazioni immobiliari su larga scala, sia pubbliche che private. ln molti brand di società immobiliari si ritrova la parola “Real Estate”.

Real Estate:

letteralmente significa proprietà immobiliare ed è il sistema di valutazione, valorizzazione, gestione e fornitura di servizi alla proprietà. In altra declinazione lo si identifica anche come il complesso dei servizi per la gestione di edifici e di patrimoni immobiliari. Il Management dunque è l’organizzazione ed il controllo degli immobili e dei terreni nel mondo immobiliare. Attorno al real estate si sviluppano cinque principali attività di gestione che sono quelle dell'”Asset Management”, “Project Management”, “Property Management”, “Building Management”, “Facility Management”.

Asset Management:

con la parola “asset” si intende un bene che appartiene ad una persona, sia fisica che giuridica e nel mondo immobiliare si intende un immobile o un complesso di immobili, ma anche attrezzature con un valore economico, che deve essere mantenuto per un periodo di tempo dopo il suo acquisto. L’ asset management è quindi la gestione strategica di patrimoni immobiliari diretta alla valorizzazione e ottimizzazione della loro redditività attraverso vari tipi di operazioni come acquisizioni, vendite, conferimenti, studi di fattibilità, riconversioni, ristrutturazioni. Il Bim dovrebbe essere alla base dell’asset management.

Project Management:

quando entriamo nella gestione di alto profilo, che detta le linee strategiche di proprietà (generalmente estese) che vengono messe a reddito, parliamo di property management. Le attibità sono di natura commerciale, tecnica e amministrativa e relativa al patrimonio immobiliare. Non è sbagliato considerare questa attività come Portfolio management.

Property Management:

i due termini hanno una radice latina, il primo deriva da “pro iacere” o in forma contratta “proicere”, un verbo che letteralmente significa proiettare, lanciare, ma anche in senso figurato erigere edifici, il secondo invece da “manu agere”, che significa condurre con mano i cavalli, da cui anche il “maneggio” o, come nel nostro caso, maneggiare inteso come gestire. Un progetto, quindi, è costituito da un insieme unico di processi che comprendono attività coordinate e controllate, con date di inizio e di fine, realizzate allo scopo di conseguire gli obiettivi del progetto stesso. La norma UNI ISO 21500 sul Project Management, assieme alla norma UNI 11337 Parte 8, che spiega il rapporto tra Project Manager (Construction) e Building Information Modelling Management, è l’evoluzione naturale di tutto ciò e sta aprendo spazi professionali ampissimi nei modelli di progettazione e gestione.

Building Management:

nella gestione integrata del costruito di più unità che rientrano in una property e che hanno anche diversa natura o destinazione d’uso rientra questa definizione, facilmente assimilabile a quella del Program management. Bilanciare le risorse (uomini, mezzi e materiali) tra più edifici risulta essere di fondamentale importanza.

Facility Management (FM):

la definizione di Facility Management secondo IFMA (Institute Facility Management Association) è “la disciplina aziendale che coordina lo spazio fisico di lavoro con le risorse umane e l’attività propria dell’azienda. Integra i principi della gestione economica e finanziaria d’azienda, dell’architettura e delle scienze comportamentali e ingegneristiche”. Oggi si parla di Facility Management, per tutto ciò che riguarda la gestione degli edifici ed in particolar modo per quanto concerne ad esempio impianti (Elettrici, meccanici, Idraulici), verde, pulizia, vigilanza ma anche ristorazione aziendale e servizi di portineria. Il FM può essere interno all’azienda o esterno e sta acquisendo in Italia negli ultimi anni un ruolo sempre più strategico, in quanto si realizza “al nuovo” sempre meno e di contro il nostro patrimonio del costruito necessita sempre più di manutenzioni/riconversioni.

I vantaggi del BIM nel Facility Management

• Migliore comunicazione tra tutti gli attori
  Il modello BIM, essendo ricco di informazioni, facilita la comunicazione tra tutti gli stakeholder e ne previene eventuali incomprensioni. Inoltre è “portatore sano” di miglioramenti e best practice delle quali l’utente finale, assieme ad un eventuale property, non può che giovarne.
• Manutenzione efficace
  Con l’accesso alle informazioni dettagliate contenute nel modello BIM i programmi di manutenzione sono redatti e implementati in maniera più semplice e diretta. Le informazioni sul prodotto memorizzate nei modelli BIM, popolate con oggetti BIM reali specifici del produttore, possono far guadagnare ai gestori di strutture mesi di lavoro, creando sistemi di manutenzione accuratamente popolati e completi di informazioni.
• Migliorata la gestione del ciclo di vita
  In un modello BIM le valutazioni sul Life Cycle Cost dovrebbero essere una regola oltre che norma di legge, Art. 96 D.lgs. 56/2017. Questo aiutai proprietari a prendere decisioni di acquisto consapevole e capire dove il loro denaro può essere impegnato in maniera oculata. A volte i prodotti che sembrano costosi sono in realtà la scelta più economica nel lungo termine. Con un modello BIM, può essere effettuata un’adeguata analisi anche dei criteri CAM (Criteri Ambientali Minimi) e dar vita a valutazioni di economia circolare dei materiali.
• Migliore utilizzo dello spazio
  Il modello BIM consente ai Facility Manager di comprendere esattamente come viene utilizzato tutto lo spazio in una proprietà. La corretta gestione dello spazio è un modo efficace per ridurre le spese e prevenire gli sprechi.
• Migliora la sicurezza
  Il modello BIM permette una migliore analisi del comportamento della folla e, per quanto riguarda le misure di sicurezza una migliore ottimizzazione dei sistemi antincendio, di evacuazione o di messa in sicurezza e relativa segnaletica. Modelli BIM elaborati con oggetti specifici possono rendere più facile l’ottimizzazione e il posizionamento della segnaletica per la sicurezza pubblica.
• Analisi energetica precisa e puntualeI dati ambientali dettagliati e i dati energetici che si possono trovare in un modello BIM consentono ai gestori degli impianti di analizzare i costi e aumentare i risparmi. Utilizzando la tecnologia BIM, i proprietari sono in grado di ottimizzare le prestazioni di un edificio per tutto il suo ciclo di vita fino alla demolizione/riconversione.
• Risparmi rispetto a variazioni e ristrutturazioniIl modello BIM fornisce informazioni sulle condizioni esistenti riducendo così il costo, lo sforzo e la complessità dei cambiamenti, ristrutturazioni e retrofit (aggiungere o sostituire con nuove tecnologie). Fornendo informazioni accurate ed affidabili agli appaltatori, il modello BIM, inoltre, impedisce e riduce anche le richieste di modifica.