Cosa c’è da sapere sulla sanatoria edilizia 2024

È importante precisare che, ad oggi (marzo 2024), non è prevista alcuna sanatoria edilizia per l’anno 2024. Non ci sono condoni edilizi in vista e la procedura di regolarizzazione ordinaria rimane l’unica opzione per sanare abusi edilizi.

Cosa si intende per sanatoria edilizia

La sanatoria edilizia è una procedura amministrativa, normata dal Testo Unico dell’Edilizia (Dpr 380/2001), che consente di legalizzare costruzioni che sono state erette seguendo le regolamentazioni edilizie e urbanistiche vigenti, ma che non dispongono del necessario permesso di costruzione.

Attenzione però: non è sempre possibile richiedere la sanatoria. Esistono infatti dei requisiti ben precisi che l’immobile e l’abuso devono rispettare.

Sanatoria edilizia: le diverse tipologie

È utile conoscere le varie forme di regolarizzazione edilizia previste dal DPR 380/2001. La decisione su quale procedura adottare si basa principalmente sul tipo di violazione o di non conformità edilizia individuata in confronto alla situazione autorizzata dell’edificio. Le alternative disponibili includono:

• Emissione del Permesso di Costruire in sanatoria (articolo 36);
• Presentazione della Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA edilizia) in sanatoria (articolo 37);
• Invio ritardato della Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA edilizia) (articolo 6-bis).

Oltre al regime standard delineato dal Testo Unico dell’Edilizia DPR 380/01, si devono considerare anche le misure eccezionali concesse in precedenza tramite il condono edilizio (Legge 47/1985, Legge 724/1994, Decreto Legislativo 269/2003).

In sintesi, le procedure per ottenere il Permesso di Costruire in sanatoria e per il deposito della SCIA in sanatoria sono volte a normalizzare gli aspetti formali, cioè a rettificare la mancata esecuzione di una procedura che avrebbe potuto essere compiuta e autorizzata. Lo scopo di queste normative è prevenire la distruzione di strutture che, pur essendo in linea con le leggi edilizie e di pianificazione territoriale, mancano della necessaria autorizzazione ufficiale.

Quando ricorrere alla sanatoria edilizia?

La sanatoria edilizia, dunque, si occupa di sanare gli aspetti procedurali (come la mancanza di permessi), ma non risolve le questioni di fondo (come le costruzioni non autorizzate che violano le normative). Le procedure standard come la SCIA e il Permesso di Costruire in sanatoria non permettono di legalizzare costruzioni o modifiche non autorizzate che contravvengono anche solo a una parte della legislazione esistente al tempo della loro realizzazione.

Ci sono varie circostanze in cui si può fare domanda di sanatoria edilizia, che includono:

• Interventi minori: per lavori come la manutenzione ordinaria o straordinaria, che possono comprendere il cambio degli infissi o l’innalzamento di recinzioni, è possibile chiedere una regolarizzazione. Questo rappresenta un vantaggio per i proprietari che vogliono rispettare le norme vigenti evitando procedure burocratiche complesse.
• Interventi maggiori: questa categoria riguarda le sanatorie per lavori di maggiore entità, quali ristrutturazioni di rilievo, estensioni strutturali o creazione di nuovi ambienti. Queste modifiche implicano cambiamenti importanti nella forma o nell’uso dell’edificio. La procedura di sanatoria è pensata per chi vuole mettere in regola interventi edilizi di ampia portata.
• Lottizzazioni abusive: è anche possibile richiedere la sanatoria per la divisione non autorizzata di terreni in lotti per la costruzione e per opere infrastrutturali realizzate senza permessi.

La sanatoria edilizia è ammissibile solo quando si verifica la cosiddetta doppia conformità, ovvero quando l’opera rispetta sia le norme urbanistiche che quelle edilizie vigenti.

Come fare una sanatoria edilizia

Il processo iniziale per ottenere una sanatoria edilizia si apre con l’invio della richiesta entro un termine di 90 giorni dall’identificazione della violazione, rivolta all’ente comunale o regionale appropriato, secondo le leggi locali. La domanda deve essere accompagnata da una documentazione tecnica esauriente dell’opera non autorizzata, inclusi schemi, elevazioni e descrizioni dettagliate, per fornire alle autorità una comprensione completa del lavoro svolto.

In seguito, chi fa la richiesta deve pagare un contributo di sanatoria, la cui cifra varia in base alla categoria dell’opera non autorizzata e alle tariffe imposte dall’ente locale. Una volta presentata la richiesta, l’ente responsabile procede con l’esame dei documenti forniti e, se giudicati conformi, ossia se l’opera non autorizzata è suscettibile di essere regolarizzata, rilascia un decreto di sanatoria. Questo documento ufficiale conferma la legalizzazione dell’opera non autorizzata, consentendo al proprietario di farne uso legittimo.

Sanatoria edilizia: tempistiche e costi

La procedura di sanatoria edilizia prevede costi e scadenze specifiche. Secondo le norme vigenti, la domanda per il permesso di sanatoria deve essere valutata dal funzionario responsabile dell’ufficio edilizio comunale entro un periodo di 60 giorni. Se non si riceve risposta entro tale lasso di tempo, si considera che la richiesta sia stata negata.

Le spese legate alla sanatoria edilizia si dividono in due gruppi principali:

• Multa amministrativa: la somma di questa multa varia a seconda di quanto velocemente viene inoltrata la domanda di sanatoria edilizia e della natura del permesso edilizio mancante.
• Onorario del tecnico: questo costo si riferisce alla tariffa che il professionista incaricato di redigere e inoltrare la documentazione tecnica necessaria per la sanatoria richiede.

Per quanto riguarda quest’ultimo punto, è importante notare che il professionista può essere un geometra, un ingegnere o un architetto, e che l’ammontare dell’onorario può cambiare considerevolmente a seconda della complessità del caso di sanatoria e dei servizi forniti dal professionista.