La detrazione Iva sugli immobili turistico-ricettivi
Secondo quanto stabilito dall’articolo 19-bis1 lett. i) D.P.R. n. 633/1972 “non è ammessa in detrazione l’imposta relativa all’acquisto di fabbricati, o di porzione di fabbricato, a destinazione abitativa né quella relativa alla locazione o alla manutenzione, recupero o gestione degli stessi (…)”.
L’indetraibilità non opera in due specifiche ipotesi, vale a dire per le spese sostenute dalle imprese di costruzione, nonché da quelle che pongono in essere locazioni esenti che determinano l’applicazione del pro rata di detrazione (articolo 19). Secondo un’interpretazione letterale della citata disposizione normativa si pone un “blocco” per le imprese ricettive che acquistano immobili abitativi da destinare allo svolgimento dell’attività d’impresa (turistico-ricettiva).
Sotto il profilo oggettivo, si ricorda che sono considerati fabbricati abitativi gli immobili che risultano tali dalle risultanze catastali e, in linea generale, tale qualifica prescinde dall’utilizzo effettivo dei medesimi (si vedano CC.MM. 27/E/2006, 12/E/2007 e 22/E/2013). In altri termini, sono fabbricati abitativi quelli appartenenti alla classificazione catastale “A” (esclusa la categoria “A/10”), mentre sono fabbricati strumentali per natura (vale a dire, quelli che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni) le unità immobiliari classificate nei gruppi catastali “B”, “C”, “D”, “E” e nella categoria “A/10”.
Tale quadro, potrebbe portare a ritenere che l’elemento catastale sia l’unico per stabilire la spettanza o meno della detrazione Iva. Tuttavia, secondo il costante orientamento della Corte di Cassazione, il diritto alla detrazione dell’Iva non può essere negato in forza dell’astratta classificazione catastale dell’immobile ad uso abitativo, occorrendo valutarne la destinazione all’attività d’impresa (Corte di Cassazione n. 8628/2015, n. 4606/2016 e n. 6883/2016). In particolare, secondo i supremi giudici, l’accatastamento dell’immobile in una delle categorie che individuano la destinazione abitativa non preclude la detraibilità dell’Iva relativa alle spese sostenute per il suo acquisto o la sua manutenzione e ristrutturazione se, avuto riguardo all’utilizzo concreto del fabbricato, anche solo prospettico, è possibile dimostrare, sulla base di elementi oggettivi, che il medesimo è inerente all’esercizio effettivo dell’attività d’impresa.
Di conseguenza, un immobile – catastalmente abitativo – utilizzato per lo svolgimento dell’attività ricettiva deve mantenere inalterato il diritto alla detrazione.
Tale conclusione trova esplicita conferma con le indicazioni della stessa Agenzia delle Entrate contenute nella risoluzione n. 18/E/2012, in base alla quale gli immobili abitativi, utilizzati dal soggetto passivo nell’ambito di un’attività di tipo ricettivo (gestione di case vacanze, affitto camere, ecc.) che comporti l’effettuazione di prestazioni di servizi imponibili ad Iva, devono essere trattati, a prescindere dalla classificazione catastale, alla stregua dei fabbricati strumentali per natura. Ne deriva che le spese di acquisto, manutenzione e ristrutturazione relative ai suddetti immobili sono escluse dall’indetraibilità di cui al citato articolo 19-bis1, comma 1, lett. i) D.P.R. n. 633/1972.
Tale conclusione è coerente con il principio contenuto nell’articolo 168 Direttiva n. 2006/112/CE, secondo cui il soggetto passivo esercita la detrazione “nella misura in cui i beni e i servizi sono impiegati ai fini di sue operazioni soggette ad imposta”. A tal fine, ad avviso dell’Agenzia delle Entrate, assume rilevanza la circostanza che gli immobili abitativi siano destinabili, secondo la normativa regionale di settore, ad attività turistico-alberghiera, essendo in tal caso che gli stessi danno luogo a prestazioni di alloggio imponibili ad IVA con l’aliquota del 10%, ai sensi del n. 120) della Tabella Parte III D.P.R. n. 633/1972.
In conclusione, il diritto alla detrazione è subordinato alla verifica, sotto il profilo sostanziale, se l’immobile abitativo, al momento dell’acquisto o nel momento in cui sono realizzati i lavori di manutenzione o ristrutturazione, sia già effettivamente utilizzato per lo svolgimento di attività ricettizia, ovvero se a tale utilizzazione risulti inequivocabilmente destinato.
